認知症の方は不動産売買できる？売買から名義変更まで徹底解説！

費用負担が大きい認知症介護。
今後のために不動産売買を検討している方も多いと思います。

では、認知症の方ご自身は不動産売買できるのでしょうか？

本記事では、認知症の方の不動産売買について以下の点を中心にご紹介します。

• 認知症の方は不動産売買できるのか
• 認知症と委任状の効力
• 認知症の方の不動産を売買する方法

スムーズに不動産売買するためにもご参考いただけますと幸いです。
ぜひ最後までお読みください。

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認知症の方の不動産売買

認知症の方は通常通り不動産売買できるのでしょうか？
結論として、不動産売買自体は可能です。

しかし、認知症の方の意思能力次第では契約が無効となります。

民法の規定は以下の通りです。

民法3条の2　意思能力
【法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は無効とする。】

裁判所は、個々の意思能力の有無を総合的に判断しています。
所有者の意思能力が疑わしい場合、不動産売買は法的効果を持ちません。

意思能力の有無を決定する要素は、一般的に以下の通りです。

• 当事者の年齢
• 認知症の程度
• 契約の動機や背景
• 内容の重要性や難易度
• 結果を認識できたかどうか

意思能力の判断は裁判所が行います。
たとえ医学上認知症と診断されても、必ずしも認められる訳ではありません。

以上のように、当事者の意思能力によって契約が無効になる場合があります。

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不動産売買における認知症患者の委任状の効力

何らかの理由で、所有者による不動産手続きが困難な場合があります。
委任状を作成すると、本人の代わりに不動産売買の契約ができます。

しかし、認知機能が低下している場合は例外です。
意思能力を欠いた方の委任状は、代理人が親族であっても認められません。

代理人を立て不動産売買を行えるのは、あくまでも判断能力に問題がない場合です。

認知症の症状が進み判断能力が低下した場合は、成年後見制度を利用しましょう。
以下で詳しくご紹介します。

認知症の方の不動産を売買する方法

成年後見制度とは、判断能力がない人の代わりに契約の締結や財産管理を支援、保護する制度です。

成年後見制度の目的は、意思能力を欠いた方の損害を防ぐだけではありません。

例えば、認知症によって不動産売買の契約が無効になると、買い手がつかない場合もあります。
成年後見人が代理人として取引を行えば、契約が無効になるリスクを払拭できます。

成年後見制度は、任意後見制度と法定後見制度の2種類あります。

それぞれの制度について詳しく見ていきましょう。

任意後見制度

任意後見制度は、将来のために本人が信頼できる後見人を定めておく制度です。
認知症などで判断能力が低下する前に設定しておきます。

自分が信頼する人を後見人に指名したい場合、任意後見契約を締結する必要があります。
任意後見契約は、法務省令で定める様式の公正証書によってしなければならないと定められています。

契約内容は、法律の趣旨に反しない限りは双方の合意により自由に決めることが可能です。

法定後見制度

法定後見制度は、認知症によって判断能力が低下している場合に家庭裁判所が法定後見人を選ぶ制度です。

法定後見制度では、判断能力の程度に応じて「後見・補佐・補助」のいずれかを家庭裁判所が選任します。

後見＝判断能力なし、補佐＝判断能力が著しく不十分、補助＝判断能力が不十分となっており、区分に応じて権限が異なります。

法定後見制度を使用して成年後見人が不動産売買を行う場合、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に後見等開始申立を行います。

法定後見人は親族などを候補者に提示でき、通常は提示した親族が就任します。

認知症の方の不動産売買で活用したい家族信託

認知症の方の不動産売買で活用したい家族信託について以下の5点についてご紹介します。

• 家族信託とは
• 家族信託のメリット・デメリット
• 家族信託でできること
• 家族信託を利用する際の注意点
• 成年後見制度と家族信託の違い

家族信託とは？

家族信託とは保有する不動産や預貯金などの資産を家族に託す財産管理の方法です。
家族信託の目的は自分の老後の生活や介護が必要になったときに備えることです。

家族信託の特徴は信頼できる家族に資産の管理・処分を任せることです。
家族信託は資産の管理・処分を家族に任せるために高額な報酬が発生しません。
家族信託は誰もが気軽に利用しやすい制度といえます。

家族信託のメリット・デメリット

家族信託の主なメリット・デメリットを以下にご紹介します。

【メリット】

• 成年後見制度よりも柔軟な財産管理ができる
• 高齢な親の財産管理が容易（親が元気なうちに親子間での信託をするなど）
• 遺言書の代わりに使える
• 財産承継の順位が指定できる
• 倒産隔離機能がある（委託者、受託者の将来のトラブルに対する信託財産の保全）
• 配偶者の認知症対策（自分の死後の配偶者への財産の利用権利を定められる）

【デメリット】

• 成年後見制度にある身上監護の契約ができない
• 受託者の選任で揉める可能性がある
• 家族信託による節税効果はない

家族信託でできること

家族信託では以下のようなことができます。

• 親の認知症に備えるなど信託目的に応じた柔軟なニーズに応えられる
• 家族を受託者にすることで報酬の発生を抑えながら幅広い信託ができる
• 信頼できる親戚を受託者にすることで障害のある子供に財産を残すことができる

家族信託を利用する際の注意点

家族信託を利用する際の注意点には以下のようなものがあります。

【信託する財産】

財産上の価値のあるもの以外で以下のようなものは信託できません。

• 借金
• 保証債務
• 生活保護受給権や年金受給権

【信託する相手】

信託相手は基本的に「信頼できる」か、「委託者の意思を理解してくれる人」かという軸で選出します。

• 受託者の選定は「信頼できる」「委託者の意図を理解してくれる」で決める
• 信託財産が大きい場合は「信託監督人」「受益者代理人」の選任を考慮する

【信託契約の目的】

信託契約の目的に関して注意すべき点は主に以下の2つです。

• 信託契約の目的（認知症対策や老後の介護、体の障害など）を明確にする
• 目的を関係者間で合意しておく

成年後見制度と家族信託の違い

成年後見制度と家族信託の違いには以下のようなものがあります。

法定後見制度による認知症患者の不動産売却の手続き

法定後見制度による認知症患者の不動産売却の手続きについて以下の2点をご紹介します。

• 手続きの流れ
• 必要な書類

手続きの流れ

成年後見人による認知症患者の不動産売却の手続きは以下のようになります。

• 不動産相場の把握（不動産一括査定サイトの活用など）
• 不動産業者との契約（不動産売却時の報酬などは媒介契約時に決めておく）
• 購入希望者と売買契約案の作成（停止条件付の契約にする）
• 家庭裁判所へ売却許可決定の申し立て（住居用不動産処分許可申立て）を行う
• 決済・引き渡し（所有権移転登記が済んで不動産の引き渡し）

必要な書類

裁判所へ提出する「住居用不動産処分許可申立て」に必要な書類は以下の通りです。

• 申立書
• 収入印紙
• 郵便切手
• 不動産の全部事項証明書
• 不動産売買契約書の案
• 処分する不動産の評価証明書
• 不動産会社作成の査定書

なお、家庭裁判所がみる申立書の重要なポイントは

• 不動産を売却する必要性の有無
• 所有者本人や親族の意向の合理性
• 所有者本人の帰宅先の確保の有無
• 所有者本人の生活状況
• 売却条件
• 売却金額
• 代金の管理方法

などです。

認知症の方が所有する不動産の名義変更

認知症の方が所有していたとしても、名義変更さえすれば簡単に売買できると思うかもしれません。
しかし、不動産の名義変更は単純にできるものではありません。

不動産の名義変更では、所有権移転という登記手続きが必要です。

所有権移転登記は、手続きを行う際に所有権が変わった原因が必要になってきます。

例えば、親が子に対し不動産を売却したなど、所有権を変更した原因を登記します。
不動産の固定資産税評価額に対して、登記申請時に登録免許税を納める必要があります。

また、不動産の売却は適正な時価評価額でなければ、みなし贈与とみなされ、その差異に対し贈与税が発生します。

さらに不動産の購入金額より売却金額の方が高い場合、譲渡所得税が課税されるため注意が必要です。

不動産を無償で譲り受けた場合は年間110万円までの基礎控除があります。
一方で、金額に応じて贈与税の課税対象になります。

まとめ：認知症の方の不動産売買

ここまで認知症の方の不動産売買についてお伝えしました。
要点を以下にまとめます。

• 認知症の方の不動産売買は、意思能力次第では無効になる
• 認知症の方に意思能力がない場合、委任状には効力がない
• 認知症の方の不動産を売買するときは、成年後見制度を利用する

これらの情報が少しでも皆様のお役に立てば幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。